為什么要做設(shè)計(jì)優(yōu)化咨詢?

　　首先要了解設(shè)計(jì)優(yōu)化的價(jià)值有哪些。

　　■提升建筑的使用功能、價(jià)值及安全性

　　■提高設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，減少施工中的變更和洽商

　　■對(duì)成本進(jìn)行審核和監(jiān)控，最大限度的節(jié)約工程投資，提高投 資效益

　　有人會(huì)問，這些價(jià)值甲方和設(shè)計(jì)院不能實(shí)現(xiàn)嗎?

　　首先甲方時(shí)間和精力不夠，同時(shí)專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)的人力成本很高，尤其對(duì)于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，職能或人員配備不全，還有很大一部分是各專業(yè)配備不全。同時(shí)不能及時(shí)對(duì)接前沿的設(shè)計(jì)理念及新技術(shù)，這就使項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)管控存在管理盲區(qū)。

　　設(shè)計(jì)院專業(yè)齊備但是同時(shí)服務(wù)多家項(xiàng)目的前提下，同樣面臨時(shí)間和精力的問題。而且各專業(yè)分工明確，流水化作業(yè)，但是對(duì)于各環(huán)節(jié)間的相互影響和優(yōu)化空間關(guān)注不足。

　　在與甲方的溝通過程中經(jīng)常被問到，哪個(gè)階段開展設(shè)計(jì)優(yōu)化最合適?

　　我們建議：在設(shè)計(jì)初期進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化是節(jié)約成本最優(yōu)時(shí)期，因?yàn)檫@一階段設(shè)計(jì)尚未最終定稿，設(shè)計(jì)還處于方案論證和設(shè)計(jì)選型的階段，結(jié)構(gòu)可優(yōu)化的空間最大，對(duì)結(jié)構(gòu)成本的控制最有效、最徹底，與設(shè)計(jì)單位的溝通也容易，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度的影響最小，能從根本上為甲方節(jié)約成本，優(yōu)化效果最好。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，初步設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá)70%~90%，施工圖階段為25%~35%，施工階段只有10%。因此，在初步設(shè)計(jì)階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)控制具有重要意義。

初步設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化效果約為60%~70%，施工圖階段的優(yōu)化效果約為30%~40%。

　　選擇施工圖優(yōu)化時(shí)，建議先優(yōu)化、后審圖，這樣可以省掉二次送審的費(fèi)用。

　　【我們咨詢的業(yè)務(wù)階段】

　　我司業(yè)務(wù)項(xiàng)目分為決策咨詢服務(wù)、設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)、施工咨詢服務(wù)階段，各個(gè)階段的咨詢服務(wù)工作的內(nèi)容和重點(diǎn)不同。

　　在項(xiàng)目決策咨詢服務(wù)階段，主要包括規(guī)劃咨詢、項(xiàng)目定位咨詢等任務(wù)，包括需求分析與評(píng)估、投資決策、建立項(xiàng)目目標(biāo)、可行性研究、方案設(shè)計(jì)等。在前期策劃實(shí)施過程中，充分發(fā)掘業(yè)主的真正需求，越早介入越好，不僅能將業(yè)主的長(zhǎng)期戰(zhàn)略貫徹到項(xiàng)目中，而且能夠提供專業(yè)的意見，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目策劃過程中出現(xiàn)的偏差進(jìn)行糾正。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)過程中承上啟下的重要階段，也是建設(shè)項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵階段。這一階段要充分調(diào)動(dòng)各專業(yè)技術(shù)力量、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)之間的合作與配合，將專業(yè)技術(shù)、造價(jià)控制、施工實(shí)施等方面的知識(shí)貫穿到設(shè)計(jì)工作的全過程。在這一階段，工程咨詢服務(wù)企業(yè)通過為建設(shè)方提供優(yōu)質(zhì)的造價(jià)咨詢服務(wù)實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的控制，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)和施工環(huán)節(jié)之間發(fā)揮著橋梁作用。工程咨詢服務(wù)企業(yè)應(yīng)努力貫徹使用限額設(shè)計(jì)的理念，并積極推進(jìn)設(shè)計(jì)人員在符合初步設(shè)計(jì)總概算條件下優(yōu)化施工圖，使施工圖在滿足技術(shù)要點(diǎn)和建設(shè)方使用要求的前提下，做到造價(jià)最省、設(shè)計(jì)最優(yōu)。

　　而一旦施工圖(尤其審圖)完成后，設(shè)計(jì)的大格局已定，任何一個(gè)局部的修改都可能引起多個(gè)專業(yè)大面積的修改，且受出圖時(shí)間的制約，結(jié)構(gòu)優(yōu)化能夠發(fā)揮的空間不大，對(duì)結(jié)構(gòu)成本的控制不能最大化，結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果下降。盡管如此，施工圖階段如做設(shè)計(jì)優(yōu)化仍可節(jié)約不少成本。

　　【我司咨詢的專業(yè)版塊】

　　總圖專業(yè)

　　通過場(chǎng)地環(huán)境評(píng)估提升價(jià)值，并節(jié)省約80-100元/㎡成本

　　依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃資料、場(chǎng)地地形圖、地質(zhì)勘察報(bào)告及周邊市政道路資料，對(duì)場(chǎng)地地形地貌、市政設(shè)計(jì)影響、地質(zhì)水文及方案平面豎向設(shè)計(jì)原則等進(jìn)行詳細(xì)剖析，通過多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)對(duì)比，對(duì)方案平面布置、豎向設(shè)計(jì)、交通流線、場(chǎng)地挖填工程量、擋土墻高度等主要節(jié)點(diǎn)及技術(shù)難點(diǎn)提出優(yōu)化處理建議，為客戶提供一個(gè)具備可行性、合理性、經(jīng)濟(jì)性、風(fēng)險(xiǎn)把控性的具有決策依據(jù)的項(xiàng)目方案。

　　結(jié)構(gòu)專業(yè)

　　約節(jié)省10%—15%結(jié)構(gòu)成本

　　對(duì)建筑物可用結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)選型確定最經(jīng)濟(jì)合理的結(jié)構(gòu)方案、對(duì)影響結(jié)構(gòu)的各種因素(地基承載力、抗浮水位等)進(jìn)行優(yōu)化控制、對(duì)結(jié)構(gòu)計(jì)算中的荷載、參數(shù)以及梁板墻柱截面尺寸進(jìn)行合理控制，并審核地勘報(bào)告中涉及到基坑、邊坡支護(hù)及樁基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)參數(shù)，以及施工圖配筋中的每個(gè)構(gòu)件配筋進(jìn)行精細(xì)化復(fù)核，進(jìn)行多方案比選和經(jīng)濟(jì)性分析，提出合理的審核意見，在滿足規(guī)范和建筑功能效果的前提下，把結(jié)構(gòu)鋼筋和混凝土含量指標(biāo)做到最低，達(dá)到節(jié)省造價(jià)的目的。

　　建筑專業(yè)

　　提煉關(guān)鍵要素，實(shí)現(xiàn)建筑及地下空間價(jià)值最大化

　　以建筑專業(yè)為首，結(jié)合人防、結(jié)構(gòu)、總圖、巖土、機(jī)電、成本等多專業(yè)交叉協(xié)作，提煉影響成本的關(guān)鍵要素，進(jìn)行專業(yè)數(shù)據(jù)分析和多方案對(duì)比，保證客戶在前期階段各環(huán)節(jié)均達(dá)到合理成本，幫助客戶實(shí)現(xiàn)建筑和地下空間效益最大化。在滿足立面要求的前提下，通過調(diào)整建筑體形系數(shù)，盡量減少外墻凹凸和變形縫數(shù)量;通過調(diào)整地下空間層高以減少場(chǎng)地挖填工程量、擋土墻高度來實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約。

　　通過系統(tǒng)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目定位，進(jìn)行合理產(chǎn)品組合及戶型配比，結(jié)合各技術(shù)專業(yè)通過室內(nèi)功能空間、交通流線、通風(fēng)采光分析，針對(duì)產(chǎn)品的交通核、建筑布局及使用功能的優(yōu)化，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范、擴(kuò)大使用功能價(jià)值的前提下，更符合市場(chǎng)，更利于銷售，達(dá)到產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值最大、客戶使用價(jià)值更優(yōu)的目的。

　　機(jī)電專業(yè)

　　領(lǐng)先超前策劃，實(shí)現(xiàn)機(jī)電建造和后期運(yùn)營(yíng)的最佳控制

　　通過對(duì)機(jī)電系統(tǒng)的選型分析、機(jī)電設(shè)備房布置和管道管井設(shè)置等對(duì)建筑方案的影響分析、機(jī)電參數(shù)和負(fù)荷計(jì)算分析以及機(jī)電設(shè)備和管線的選擇等的綜合設(shè)計(jì)優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)在滿足建筑物功能和舒適性前提下做到建安成本和使用成本的最優(yōu)控制。

　　BIM設(shè)計(jì)優(yōu)化

　　建筑信息化模型(BIM)(Building InformationModeling

建筑信息模型技術(shù))是國(guó)際上最新的設(shè)計(jì)技術(shù)，是將傳統(tǒng)的二維作圖進(jìn)化為三維真實(shí)模擬建筑實(shí)際建成效果的新技術(shù)，模型中含有建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、工藝等各個(gè)專業(yè)的所有信息內(nèi)容，可直觀精確的檢查項(xiàng)目整體合理性以及設(shè)計(jì)的各專業(yè)之間錯(cuò)、漏、碰、缺。我司將BIM技術(shù)引入到設(shè)計(jì)優(yōu)化中，大大提高優(yōu)化效果，而且還會(huì)給合作單位提供更多的增值服務(wù)。