常被詬病造價高、售價低、賣不動的地下車庫，堪比企業的“不良資產”。雖然不受待見，但又不得不建。隨著房地產行業越來越重視產品品質，地下車庫如何形成控成本和提效益的產品力呢?

　　1、地下車庫的成本與定價

　　地庫的成本一般為項目總建造成本的20%左右。以一個10萬㎡的項目為例：

　　假設戶均面積100㎡，車位配比平均為0.8/戶，可得車位數是100000/100×0.8=800個，地上車位占10%，可得地下車位數是800×0.9=720個，單車位面積假設為35㎡/個，那么地庫面積就是720*35=25200㎡。

　　上面的測算中地庫規模占項目整體的20.13%，成本占總建安成本的23.95%。而根據一些標桿房企的調研數據，地下車庫建設規模一般都能達到項目總規模的20%-25%，車庫建造成本占項目總建造成本的20%左右。

　　地庫有著這么大的資金需求，又主要在開盤銷售前施工，導致地庫對現金流回正、銷售計劃等項目高周轉運營的關鍵因素影響極大，在高地價環境下尤為明顯。

　　車位面積(停車效率)對地下車庫成本的控制非常關鍵，如下表所示，增減1㎡車位面積可以影響高達70元的單方造價。

　　還是以上面所舉的10萬㎡的項目為例，地庫優化10%，可提升凈利潤8.6%。

　　2.5萬㎡地庫，6300萬地庫建安費用，設可售面積10萬㎡，單價1萬/㎡，凈利潤率10%，三費一稅按經驗值估算，當地庫優化10%，即單車位面積減少3㎡、層高減少0.3m、含鋼量減少15kg/㎡、覆土厚度減少0.1m等，可帶來8.6%的項目凈利潤的提升。

　　一旦車位配比要求高，銷售又不理想，那地下車位要賣多貴才能避免虧損?這就要找到車位的盈虧平衡點。

　　普通兩層車庫建安成本單方指標約2500元/㎡，單車位面積按照35㎡進行預估，一個車位的建安成本約為：2500*35=8.75萬元，加上營銷費用、財務費用、管理費用、稅費等，一個車位若要不虧損，售價至少要在10萬元以上。

　　當然，不同類型的車庫成本和售價也有所不同。一般而言，各類別車庫的成本與售價如下表所示：

　　地庫雖然在項目中的客戶敏感點較低，且后期車位銷售的收益也十分有限，但由于地庫影響了項目的基礎部分，且常常在項目初期要占據大量資金成本，并影響工期及開盤預售等各個節點，因而地庫的設計優化對利潤的影響十分可觀，且具有較大的彈性空間。

　　也因此地庫設計一向是甲方控制成本及提升收益的關鍵之一。

　　但是，地下車庫的設計與優化，往往是一個系統性問題，不能“頭痛醫頭腳痛醫腳”，同時也不僅僅是成本和設計專業條線各自為戰，而更應該增加財務和運營的視角，基于經營角度去通盤考慮。

　　此時，最好的地下車庫優化方案，目的不在于省下最多成本，而是將地庫設計及優化的一些關鍵動作與企業著重關注的利潤和現金流兩大類指標進行關聯，條分縷析，形成地下車庫設計的管控地圖，從而以最短的時間、最少的本金賺取最大的收益。

　　2、地庫優化，關聯利潤和現金流指標

　　公司層級的經營管理在設計條線上往往從可售比、單方成本等指標對設計進行把控，以結果為導向。

　　像地下車庫設計管控，以單車位面積、地庫層高、地庫鋼筋含量這幾個指標為主。而此時到設計達成目標之間往往缺乏設計過程的精細化控制，過往的設計準則又偏向于技術層面且過于寬泛，不利于針對經營指標進行應用。

　　這時候就需要以經營指標為綱領，分級分類明確各動作的影響類別及程度，利于設計及成本有針對性地進行設計優化，減少設計管理人員的管控難度，同時也方便其他條線迅速開展相關協同工作。

　　3、是選擇做單層還是雙層車庫?

　　1. 單層與雙層車庫優缺點對比

　　在項目初期的規劃設計中，往往有多種方案可供選擇，同樣規模的地下車庫可以排布出單層或雙層車庫。如果單從設計和成本的角度來看，單雙層地庫的主要優缺點對比如下表：

　　第一，含鋼量、含砼量上，樓板部分，單層地庫的所有樓板均需承擔地面的覆土重量，而雙層地庫覆土承重面積僅有單層的一半，雙層中間樓板僅承擔正常的車庫荷載;

　　基礎部分，基底反力主要由覆土和車庫自重構成，而車庫的自重又主要由車庫頂板和基礎底板構成(頂板和底的厚度較大)，雙層方案的樓板自重較輕，僅占總重的10%左右，覆土重量和自重均小于單層地庫;

　　外墻部分，雖然雙層地庫外墻面積較大，但面積差并不大，對鋼筋、混凝土用量影響較小。

　　第二，防水材料等方面，由于單層地庫頂板+底板面積大大高于雙層地庫，所以防水材料等面層材料用量高出雙層地庫不少。

　　第三，土方開挖量上，與相同建筑面積的單層地庫相比，雙層地庫由于投影面積減少近一半，覆土及基礎兩部分的土方量大大削減，整體的土方開挖量反而減少。

　　第四，便捷性上，雙層地庫需要下到地下二層，便捷性不佳，影響了地庫品質。

　　第五，基坑支護費用上，單層地庫埋深較淺，基坑支護費用較低，與雙層地庫的費用差因地質條件而影響較大，地質條件較好、地下水位較低時，費用差較小。(表中的“變”，即因地質條件影響變化較大)

　　第六，基礎部分費用上，單層地庫埋深較淺，基礎部分費用較低，與雙層地庫的費用差因地質條件影響較大，地質條件較好，地下水位較低時，費用差較小。(表中的“變”，即因地質條件影響變化較大)

　　第七，停車效率上，由于雙層地庫的塔樓投影處總面積一般多于單層地庫，且行車坡道處也損失部分面積，所以雙層地庫停車效率通常低于單層車庫。(表中的“變”，即因總圖排布影響變化較大)。

　　了解了單層和雙層車庫的優缺點之后，也更有利于判斷地下車庫是做單層還是雙層。

　　2. 從設計及成本角度，停車效率和地質條件優劣是關鍵決策點

　　在總建筑面積相同的條件下，假設面積均為30000㎡，對比如下：

　　其中，單層：頂板加底板面積=30000×2=60000㎡;雙層：頂板+夾層板+底板面積=15000×3=45000㎡。其中夾層板造價僅為頂板造價的1/2略多。

　　單層地庫防水層面積：頂板+底板+外墻=30000×2+173.2×4×3.4=62356㎡;

　　雙層地庫防水層面積：頂板+底板+外墻=15000×2+122.5×4×6.8=33332㎡。

　　假設覆土層均為1m，單層基礎增加基坑深度1m，雙層增加深度1.2m，則：

　　單層地庫土方開挖量=30000×(3.4+1+1)=162000m3;

　　雙層地庫土方開挖量=15000×(3.4×2+1+1.2)=135000m3。

　　可見在相同的面積下，雙層地庫較單層地庫鋼筋節省19%，混凝土節省12%，防水材料節省46%，土方開挖量減少17%。

　　基于上述理論模型，來看看A企實際項目中單雙層地庫的造價統計。

　　A企項目單層地庫平均造價如下表所示：

　　A企項目雙層地庫平均造價如下表所示：

　　在共計18個樣本中，雙層地庫較單層地庫節省了18%的造價。

　　對比分析可知，從設計和成本的角度，在地庫主體及土方開挖部分，雙層地庫較單層成本更低。

　　所以，方案的決策點主要集中在因設計和外部條件變化較大的兩個方面：一是基礎部分和基坑支護費用，即地質條件的優劣;二是停車效率，即坡道、塔樓投影下二層空間以及排布方案變化對單車位面積的影響。

　　3. 從整體經營角度，盈利和周轉也需著重考慮

　　在實際的方案比選和測算時，代入經營視角后，則還要綜合考慮盈利能力和周轉能力：

　　第一，成本會發生變化。除建安成本外，雙層地庫更長工期帶來的財務費用等;

　　第二，貨值會發生變化。如單層地庫提升住宅均價、車位收入，雙層地庫可增加部分地下室出租收入等);

　　第三，資金需求會發生變化。如資金峰值及增加的財務費用等;

　　第四，現金流貢獻也會發生相應的變化。如單層地庫縮短工期、局部做雙層地庫可規劃首開區分期開發等對銷售計劃、建設計劃、支付計劃的影響。

　　以上因素相互之間的聯動關系需要通盤考慮。

　　以B企的一個單雙層地庫方案測算為例：

　　與前文模型中設定相等的單雙層地庫總建筑面積不同，由于此項目方案一單層地庫較方案二雙層地庫停車效率略高，且局部做機械停車，總建筑面積減少了14%。

　　經過測算可知：

　　第一，雖然方案一總利潤比方案二少45萬，凈利潤少34萬，但建安成本投入少1436萬，“三費一稅”少了244萬，投資回報率高2.42%。

　　第二，相對方案二，方案一前期投入少，資金峰值小，工期短，開挖淺，施工風險小，現金流貢獻大。

　　所以此項目選擇單層地庫較為合適。

　　在學科和單一專業的思維定勢之下，以設計條線為例，廣大的設計師和設計管理人員往往會過多追求產品品質上的“好”，而忽視經濟效益上的“好”。

　　隨著房地產行業的競爭越來越激烈，對精細化設計和財務經營管理思維的要求也會越來越高，從經營全局考量才能真正有效地提高產品力，這也是企業在打造產品力、提升經營效益上需要深度思考的。