目標成本是指企業在一定時期內為保證目標利潤實現，并作為合成中心全體職工奮斗目標而設定的一種預計成本，它是成本預測與目標管理方法相結合的產物。

　　為什么要重視目標成本的制作?

　　1、我們的服務主體(土地、金融、剛需紅利消失;低增長、低利潤...)

　　2、我們的服務內容(成本把控;貫穿前、中、后期...)

　　目標成本的常見組成

　　1、土地費用

　　一般由土地出讓金、土地復耕費、耕地占用稅，青苗補償費，大市政配套費、契稅等組成;

　　2、前期費用

　　一般由設計費、規費、前期工程費用組成，此處的規費指的是，例如項目上的設計招投標費用、規劃許可證規費、水土保持、防雷檢測費、地震安全性評價費等;

　　3、工程成本(以藍、綠城體系為例)

　　一般由總包土建安裝工程、分包工程、設備工程、室外工程、環境工程、弱電工程、公共配套工程、不可預見費等組成;

　　4、期間費用、增值稅及附加、土地增值稅、總收入...

　　目標成本的常見組成(按表格)

　　1、全項目指標表

　　本表主要是針對需要分期開發的項目，明確各期占地面積、建筑面積、綠化面積指標等等;

　　2、成本明細表

　　對于當期項目詳細指標的一個具體測算;

　　3、統一口徑及項目配置標準

　　根據項目的定位，由工程、設計、成本等部門討論后的配置標準;

　　4、成本匯總表

　　對于項目各個指標的匯總，一般由建筑面積單方、可售面積單方還有各個業態的成本匯總;

　　5、當期公共配套表

　　計算項目本期的公共配套費用;

　　6、跨期公共配套分攤表

　　對于跨越多期的公共配套，進行費用測算并進行分期分攤;

　　7、土地費用及分攤表

　　土地相關的全部費用，并且是多期項目的話，按照各期用地面積進行分攤。

　　目標成本的計算公式

　　1、傳統的價格計算公式：

　　價格=成本+利潤

　　確定成本后，加上期望的產品利潤，就是產品的最終價格。

　　2、目標成本的計算公式：

　　利潤=價格-成本

　　價格由市場決定，想保持利潤，唯有降低成本?！暗贡瞥杀痉ā钡慕洜I觀念。

　　如何制作目標成本?

　　在制作目標成本時，首先我們應該對編制模式進行內部交底：

　　1、目標成本測算不是一個部門獨立完成的，明確編制主導部門(成本還是財務)，一般都由成本部主導，其他部門配合完成;

　　2、每個房企都會根據自身情況，有一個成本核算指導。我們要結合委托單位對目標成果的相關要求，合理鋪排人員的工作及時間計劃;

　　3、注意積極主動溝通項目設計、工程各部門，及時匯總工作及卡點。

　　目前，目標成本制作的難點：

　　1、前期資料不夠完整，能夠參考的信息有限

　　2、目標成本的要求變高，要求明細項做得更加詳細且有依據

　　3、內容較為繁雜，細節容易漏項

　　4、對于有時候委托方設計的新產品，可供對標參考的數據不足

　　5、數據較多，各部門修改意見匯總難

　　編制目標成本所需的資料?

　　因為前期對于項目情況了解有限，所以需要我們盡可能對于項目情況有一個初步的了解，加強對項目各部門的溝通，能讓我們快速的獲取到項目初期產品方案設計的基礎信息。

　　1、項目的方案面積指標表;

　　2、跟工程部溝通明確項目的建造標準，明確總分包的施工范圍，三通一平方案等;

　　3、委托方本集團限額標準或是成本控制指標;

　　4、委托方集團內部類似項目的指標及圖紙;

　　5、地勘報告及地勘單位測量的現場高程數據;

　　6、財務部門提供土地費用明細表;

　　7、其他，例如設計方案總平圖，詳細的設計費用清單等(如有);

　　目標成本的制作流程

　　簡單地來說：首先，由營銷部門提供項目的總收入;結合項目設計、前期、工程等部門，得出項目成本;總收入-項目成本，即可得到項目利潤。根據得出的利潤，視情況對設計方案或是目標成本明細進行調整。

　　通過這種“成本倒逼”的方法，首先可以更合理的從設計階段就把控成本，實現設計成本一體化，其次各部門明確各自的成本目標，責任到個人，每個人都實行責任制，可以更大程度的調動員工的積極性。

　　拿到資料后，要先進行資料復核，看看是否存在問題，比如設計方案等。

　　1、委托方設計要一下項目的方案面積指標表，以便更好了解項目的各項指標，例如項目都有哪種業態，及各業態建筑面積。

　　2、跟工程部溝通明確項目的建造標準，明確總分包的施工范圍，項目屬于毛坯交付還是精裝交付，以便我們更好地選擇對標項目。

　　3、在填寫目標成本經濟指標含量的時候，最好向委托方要本集團限額標準或是成本控制指標進行參考，里邊都會有對重點經濟指標的一個控制標準，避免因為指標問題不能通過評審。

　　4、專業方面，要盡量避免各大專業工程不要漏項，和設計及工程做好溝通工作。

　　5、對已有的資料要充分地解讀，并和委托方認真仔細溝通。

　　如何高效且完整地編制目標成本?

　　前期目標成本工作最能體現并且鍛煉項目工作人員的全觀能力，經驗、細心和嚴謹、邏輯推理能力。分解成本控制目標，實現全過程目標成本管理。

　　這個時候，我們可以參考委托方目標成本的制定管理辦法，從而對委托方的目標成本制定有一個框架思路以外，也需要我們加強和各部門的溝通，結合自己的項目經驗。

　　通過對標類似項目(公司或最好是委托方集團做過的)，避免有遺漏的情況。通過確定項目及每個單位工程的目標工程成本，分解工程成本控制指標，更好地落實委托方降低成本方面的目標。

　　制作中常見的問題及注意事項

　　1、一方面由于前期的數據信息的抽象化，而另一方面，目標成本明細要求又逐漸地清晰化。

　　例如，總包土建從最開始只需列出地上和地下分別的造價指標，到逐漸需要明確砼、鋼筋、砌體、防水保溫、模板等各項明細。

　　所以，需要我們通過經驗和對標工程進行指標提取，反復對比，得到盡可能接近項目情況的指標。

　　2、由于總表及分表的公式鏈接較多，建議注意檢查公式鏈接，保持鏈接的合理化，制作完成注意檢查鏈接后的數據，避免因為鏈接錯誤，導致最終的成果出現偏差。

　　3、注意成本明細中，經濟指標的單位，有些經濟指標的基數是總建筑面積，有些是地下建筑面積或地上建筑面積，有些是以戶數為單位。

　　4、是否存在費率上浮或是下浮這些影響成本的因素。有些項目存在多層建筑，體量較小，或是施工單位墊資情況，可能會存在預算上浮的情況。

　　5、委托方關于涂料、保溫、入戶門、弱電箱等，是否有集采價。

　　6、注意經濟指標的合理性，除非因個體特殊性，否則指標不宜超過甲方目標成本限額指標。

　　7、注意總包費用中的配合費，建設成本中需要考慮工程的資本化利息，不可預見費，開發的間接費用等等。